EL DERECHO AL COBRO DE LAS COMISIONES DEL CORREDOR INMOBILIARIO
I.- Introducción.
El presente trabajo tiene por finalidad instruir al lector sobre los derechos de
retribuciones de corredores, especialmente, aquellos que se desarrollan en la actividad inmobiliaria.
Para ello, necesariamente debemos partir del análisis delcorretaje en general e
introducirnos en la actividad inmobiliaria. De esta forma, nuestra plataforma de análisis debe ser el contrato de corretaje en general en interpretación de normas especiales de la actividad inmobiliaria.
A partir de la sanción de la Ley N° 26.994, que unificó el Código de Comercio y el Código Civil nacional, el contrato de corretaje general se encuentra normatizado en los siguientes plexos normativos: a) Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 1345 a 1355), y b) la Ley N° 20.266 (arts. 31 al 35). Y en específico el corretaje inmobiliario se encuentra regulado en la Ley N° 24.441 (art. 77) y en leyes provinciales como Ley I N° 152 (de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones), integrada por la Ley XII N° 3 (art. 34).
Como se puede apreciar, la legislación que regula la actividad y el contrato que nos
proponemos analizar se encuentra diseminada en diferentes cuerpos normativos diferentes.
El trabajo de unificación que se buscó con la Ley N° 26.994 ha dejado pasar la gran
oportunidad para aglomerar dentro de un mismo plexo todas las normas referidas al corretaje. Contrariamente en la actualidad se ha regulado el contrato en el Código Civil y Comercial de la Nación, dejando subsistentes leyes nacionales que deben integrarse con este, aunque forzadamente, bajo el criterio de prelación normativa sentando por la Corte Suprema de Justicia en el precedente “Diehl”.[1].
Atento a ello, nuestra propuesta es establecer de forma pragmática conceptos y
parámetros sobre la conclusión del contrato de corretaje en general e inmobiliario en especial,
la actividad de sus agentes y el nacimiento del derecho de retribución por la intervención de los corredores en el negocio principal encomendado.
II.- Definición y Características Del Contrato De Corretaje.
Como ya lo hemos adelantado, la unificación del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en el año 2015, mediante la Ley N° 26.994, receptó las normas del corretaje que antiguamente se encontraban en la Ley N° 20.266 (Ley de Martilleros), regulando dicho contrato en los artículos 1345 a 1355.
Por tanto, el Código unificado otorga concepto legal a esta figura jurídica en el art.
1345 CCCN diciendo que: “Hay contrato de corretaje cuando una persona denominada corredor, se obliga ante otra (comitente), a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna parte”.
La definición del Código Civil y Comercial de la Nación, ha tomado el concepto
elaborado por la doctrina especializa destacando la actividad pura del corredor como: es la de mediar entre la oferta y la demanda de bienes y/o servicios.
Una completa definición doctrinaria ha sido autoría del Dr. Piedecasas al definir al
corretaje como: «el corretaje tiene lugar cuando el corredor promete desplegar la actividad o el comportamiento necesario para buscar y acercar la o las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación de dinero. Localizada esa persona o cosa, o ambas, el corredor transmite la propuesta, y si ella es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente, nace allí el segundo estadio de la relación de corretaje, del cual surgirá el derecho del corredor a cobrar su comisión»[2]
Es menester que el contrato de corretaje no deba ser confundido con el contrato de
mandato, toda vez que a diferencia de este, el corredor asume un encargo, sin representación alguna, traducido en una obligación de medios, y no de resultado; teniendo como única
obligación actuar como intermediario para acercar a las partes a la celebración de un contrato principal[3].
Además el contrato de corretaje es de carácter accesorio, pues este constituye un
medio para lograr la realización de otro contrato[4] (vgr. venta, locación, leasing, franquicia, concesión etc.) no obstante, es un contrato autónomo del principal, que no genera relación de dependencia, colaboración, ni representación con él, o los comitentes.
Como consecuencia de la obligación de resultado incita, el corretaje es un contrato
aleatorio[5], (art. 968 CCCN) entendida esta como el contrato por el cual las ventajas o perdidas no son conocidas por las partes al momento de celebrarlo, es decir la conclusión del negocio principal puede o no suceder; por lo tanto el corredor en la línea de la oferta y la demanda, acturaá bajo su propio riesgo, toda vez que en la medida de que no se concluya el negocio principal no obtendrá una ventaja económica.
III.-Perfeccionamiento del Contrato de Corretaje.
La reforma del Código Civil y Comercial en su artículo 1346 determinó, los sujetos
que pueden celebrar un contrato de corretaje y, cuando este se encuentra perfeccionado (concluido).
Art. 1346: “El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está
habilitado para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro comitente. Si el comitente es una persona de derecho público, el contrato de corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes. Pueden actuar como corredores personas humanas o jurídicas.
La nota característica del artículo en comentario es el requisito habilitante necesario
para el ejercicio profesional del corredor; regulada en las normas especiales y locales de los colegios profesionales correspondiente, de la actividad del corretaje que se trate.
Es decir, el nuevo texto legal obliga a que la actividad del corretaje solo puede ser
desempeñada por corredores matriculados, tal como lo disponen el Arts. 32 y 33 del Dec. Ley N° 20.266/73, y el Art. 77 de la Ley 24.441.
En cuanto a la actividad específica del corretaje inmobiliario, atento a la delegación
realizada por el Art. 33 del Dec. Ley N° 20.266, en la provincia de Misiones, lo reglamenta la Ley I- N° 152, (de Corredores Publico Inmobiliarios), el cual en su Art. 2, establece como requisito obligatorio para el ejercicio del corretaje inmobiliario la matriculación en el Colegio de Corredores Publicos Inmobiliarios de la Provincia de Misiones, creada por la misma Ley.
Posteriormente en el Art. 3 establece los siguientes requisitos para obtener la
matricula:
- ser mayor de edad;
- acreditar buena conducta;
- denunciar y probar domicilio real dentro de la Provincia;
- constituir domicilio legal en la Provincia;
- cumplir con las disposiciones y reglamentaciones provinciales y nacionales
pertinentes;
- poseer título profesional universitario habilitante, conforme lo prescribe la Ley Nacional N.º 25.028,
- constituir una garantía real o personal a la orden del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Misiones creado por la presente Ley, cuya clase y monto serán determinados por éste con carácter general. La garantía tendrá las características y finalidades previstas en el Artículo 33 de la Ley Nacional N.º 25.028;
- declarar bajo juramento o promesa de decir verdad, no estar comprendido
dentro de las inhabilidades e incompatibilidades previstas en la legislación vigente;
- prestar juramento o promesa ante el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Misiones, de cumplir con los deberes que le imponen las leyes que regulan el ejercicio de la profesión.
En términos sencillos, para que se concluya el contrato de corretaje, necesariamente
debe existir la intervención activa de un corredor matriculado, conforme las leyes locales que reglamentan su actividad, en la intermediación de los intereses de uno o varios comitentes; pues de lo contrario quien no se encuentre habilitado par ejercer la actividad no tendrá acción de cobro sobre su derecho de retribución.
Sin embargo, debemos preguntarnos que sucede en caso de que una persona sin
habilitación profesional correspondiente celebrase un contrato de corretaje o bien intermedie en la conclusión de un negocio jurídico (vg. Venta inmobiliaria).
Al respecto existió un largo debate jurisprudencial en torno a si correspondía abonar
comisión a quien ejerza la profesión de corredor sin encontrarse matriculado.
La cuestión fue zanjada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el
precedente “Ernesto Caracciolo y otros c. Provincia de San Luis” de 17/03/1987 donde se sostuvo que “a la fecha en la cual se celebró el negocio inmobiliario los intermediarios carecían de habilitación (conf. art. 89 del CCom y normas concordantes) La inobservancia de tal exigencia legal, impuesta por el interés publico y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a actividades como la que desempeñan los actores, les priva del derecho de percibir comisión (…) y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por el CCiv art. 1197”
Es decir, la exigencia legal de matriculación al encontrarse apoyada en normas de
interés público, no puede ser suplida por la autonomía de la voluntad de las partes y el efecto vinculante de los contratos consagrado en el Art. 959 del CCCN.
En la misma línea de razonamiento resolvió la Cámara Comercial, exponiendo que: “La aplicación del art. 33 del Dec. Ley 20.266/73 no confiere acción legal por cobro de comisiones de ninguna especie a quine no se encuentre matriculado como corredor y ello no puede ser dispensado por el tribunal a pesar de la existencia de pacto expreso sobre el pago de una comisión. Es que quienes ejercer el corretaje sin cumplir con los requisitos y calidades exigidos por la citada norma legal no tienen acción para cobrar retribución de ninguna especie. La sanción impuesta por la norma legal citada es de orden publico y no hace mas que reiterar, aunque con una redacción mas terminante, la antiguo prohibición consagrada por el Art 89 del Código de Comercio[6]”
Por otro lado, el Art. 1346 deroga el art. 36 de la Ley 20.266 que establecía la
obligación del corredor formalizar por escrito las condiciones del contrato de corretaje, concibiéndolo de ahora en más, como un contrato no formal, es decir sin la necesidad que sea escrito.
Sin embargo, el carácter no formal del contrato de corretaje regulado en el Código Civil y Comercial; en cuanto al corretaje específicamente inmobiliario, la Ley provincial de Corredores Inmobiliarios (Ley I N° 152) de Misiones en su art. 9, inc. 6 establece la obligación para los corredores inmobiliarios “poseer autorizaciones por escrito del mandante, tanto para la locación, o venta del inmueble, transferencia de fondos de comercio y cualquier otro acto de administración de propiedades, debiendo detallarse plazo, modalidad y monto de la operación”.
Estableciendo la sanción pecuniaria a cargo del Colegio de Corredores Publicos Inmobiliarios de la Provincia de Misiones aquellos corredores que omitan esa obligación en su art. 24
Sin embargo, la redacción del art. 9, inc. 6 de la Ley I N° 152 es un tanto confuso,
toda vez que al utilizar la palabra mandato hace alusión a un contrato absolutamente diferente del corretaje.
Si bien entendemos que se trata de un furcio legislativo, donde en vez de mandante
debió consignarse la palabra comitente, lo cierto es que dicha previsión deja indemne el carácter de no formal del contrato de corretaje regulado por las normas del Código Civil y Comercial de la Nación.
Sin perjuicio de ello, la autorización de venta entendida como contrato de corretaje
siempre constituirá prueba irrefutable de la exteriorización de voluntad de las partes y las condiciones establecidas en el contrato de corretaje, como ser plazo, retribución, exclusividad,
determinación de objeto, carga de gastos, entre otras caracteres pertinentes en la realidad comercial.
IV.- Derecho de Percepción de Honorarios.
La conclusión del contrato de corretaje en las condiciones pactadas por la norma
conlleva la obligación del contratante de abonar la comisión del corredor.
En ese sentido la jurisprudencia a destacado la existencia del negocio principal
como causa fuente de la retribución del corredor; diciendo: (…) El corredor es un intermediario cuya función radical es la búsqueda de un interesado para la operación que desea realizar el comitente, de este modo pone en contacto a las dos partes a fin de que éstas lleven a cabo un determinado negocio jurídico; ahora bien esta intervención del corredor resultará plenamente eficaz en la medida de que el negocio en cuestión se concrete, caso contrario, será difícil encontrar la causa de la retribución (…)[7]
No obstante, no solamente se debe verificar la existencia del negocio principal en
la realidad accesoria del contrato de corretaje, sino que, además, este se debe haber perfeccionado como resultado de su intervención, a fin de que nazca el derecho de percepción de honorarios del corredor interviniente.
Es decir, se requiere la operación concluida del negocio principal como resultado
útil de la gestión del intermediario, existiendo una necesaria relación de causalidad entre la tarea de mediación desarrollada por el corredor y la conclusión del contrato gestado.
En palabras de Fontanarrosa “Basta con que las partes hayan sido aproximadas
por el corredor y que por su obra se hayan puesto de acuerdo sobre los puntos esenciales del negocio, aunque luego hayan modificado ciertos detalles de la contratación o hayan prescindido del corredor par la concreción y formalización definitiva del negocio”[8]
Así lo ha receptado la unificación del Código Civil y Comercial de la Nación en su
art. 1350 en tanto establece que “El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención”.
Es por ello es que se considera que la gestión del corredor es una obligación
condicionada a la conclusión exitosa del contrato principal; no obstante parte de la doctrina acertadamente ha opinado que dicha conclusión debe ser analizada a la luz de la obligación de mediar de todo corredor, pues si su tarea ha sido ejecutada eficazmente y el contrato entre las partes interesadas no llegara a buen puerto, igualmente el corredor debería tener acceso a su retribución o comisión[9]; situaciones que se encuentran reflejadas en el Art. 1352 del Código Unificado.
Puesto de esta forma los presupuestos necesarios del nacimiento del derecho de
percepción de honorarios del corredor, es menester que nos hagamos la siguiente pregunta ¿Cuándo debe considerarse concluido el contrato principal?
A fin de responder dicho interrogante debemos recurrir a la opinión del jurista Siburu quien ha dicho que “el contrato está concluido cuando existe jurídicamente, y en consecuencia de ello las partes tienen acción judicial para compelerse mutuamente al cumplimiento de lo pactado, o, en su defecto, a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios”[10]
En consecuencia, la jurisprudencia ha considerado concluida la gestión del corredor
inmobiliario con la firma del boleto de compraventa, firma de la escritura traslativa de dominio o bien con el contrato de locación; no siendo suficiente para considerar la conclusión la suscripción de reserva de la operación[11].
En virtud de la condicionalidad a que se encuentra sujeto el pago de la comisión del
corredor, todos los riesgo que conlleva su actividad de mediación son asumidos ab initio por el corredor, atento a que consagra esfuerzo, dedicación y tiempo al negocio de interés de las partes, aportando conocimientos técnicos, experiencia, infraestructura, soportando gastos que se
repercutirán únicamente en su patrimonio en caso de que el contrato principal no se celebre o bien haya pactado reconocimiento de gastos.
Finalmente, el art. 1352 determina tres supuestos especiales, donde a pesar de no
concluirse el negocio principal existe el derecho de percepción de honorarios del corredor por las labores de ejecución del contrato.
- Cuando el contrato este sujeto a condición resolutoria y esta no se cumpla, en
cuyo caso el contrato quedará celebrado en forma irrevocable .
- Cuando el contrato no se cumpla, se resulva , se rescinda o medie distracto. Se
trata de circunstancias contractuales que impiden la concreción del contrato por hecho en los cuales no puede reputarse negligencia o incumplimiento al corredor, pues de lo contrario no tendría derecho a exigir la comisión.
- cuando el corredor no concluya el contrato debido a que el comitente se lo
encargó a un tercero, o lo concluye en condiciones sustancialmente similares. La norma trata de evitar que el comitente pretenda liberarse de la actuación del corredor y de su pago, contratando a un tercero, o que se valga de sus tareas para lograr la finalidad perseguida por el contrato.
Por su parte, de la Ley provincial contiene la misma naturaleza preventiva que el Art. 1352 del CCCN, siendo más específica en su regulación sobre el corretaje inmobiliario, introduciendo en el art. 89, inc. 7 obligaciones y derechos de reconocimientos a la labor del corredor con efectos post- contractuales.
La Ley I N° 152 de la Provincia de Misiones, de corredores inmobiliarios, establece
en su articulo 8, inc. 7 que “el corredor publico inmobiliario tiene derecho a percibir del cliente propietario o mandante los honorarios correspondientes, si la operación encomendada se lleva a cabo sin la intervención del Corredor Público Inmobiliario pero durante el plazo de vigencia de la autorización o cuando ésta fuese revocada antes del vencimiento convenido, sin perjuicio de los daños que este último hubiese podido ocasionar. Si dentro de los ciento ochenta (180) días posteriores a la caducidad del plazo de autorización, la operación se llevase a cabo con un adquirente o un locatario que hubiese formulado propuesta o reserva ante el Corredor Público Inmobiliario dentro del término de la misma, éste tiene derecho a percibir sus honorarios como si hubiese intervenido en la operación”
No obstante, su redacción es poco feliz a la hora de su interpretación. Dado que,
por un lado, establece la necesidad de contar con una autorización, aunque sin especificar de que tipo, debería entenderse como autorización de venta o contrato de corretaje; por tal motivo, no debe ser equiparada a la autorización que enuncia el Art. 9, inc. 6 de dicha Ley.
Establece que en el caso de que dicha autorización (contrato) se encuentre en
vigencia, pero la operación se lleve a cabo sin la intervención del corredor publico inmobiliario, este tendrá derecho de ejecutar sus honorarios al comitente propietario o bien a su mandante (en caso de que haya contrato de mandato), no obstante, a pesar de que la norma no dice nada sobre la doble intervención del corredor por ambos comitentes (supuesto expresado en el Art. 1351 del CCCN), en caso de que actúe como acorredor de ambos (tanto propietario, como adquirente), se debe interpretar que tiene idéntico acción tanto contra el propietario como contra el adquirente en caso.
Finalmente, la norma en comentario establece efectos de ultra actividad del contrato
de corretaje o autorización de venta, estableciendo que si la operación por la cual el corredor ha recepcionado oferta o reserva (de aparte del adquirente) se concluyese 180 días posterior al vencimiento de la autorización de venta, el corredor tendrá derecho de percepción de sus honorarios contra sus comitentes.
Por Luciano Armanini
J.M Armanini – Abogados.
[1] Fallos 321:3108) Cita: TR LALEY AR/JUR/3979/1998 “Diehl, José 24/11/1998”
[2] PIEDECASAS, Miguel, «Corretaje. Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado», t. VII, p. 138
[3] Mosset Iturraspe , citado por Mario Esper “La regulación del corretaje en el Código Civil y
Comercial y su armonización con las normas nacionales y locales subsistentes”
[4] Cam. Nac. Apelaciones Comercial, Sala A, 02/03/1990 – Comercial del Plata Construcciones SA c/ Baggini, Ernesto C. y otra, La Ley 190 – D, 488
[5] Mario Esper “La regulación del corretaje en el Código Civil y Comercial y su armonización con las normas nacionales y locales subsistentes” Cita TRLALEY AR/DOC/1138/2015
[6] CNCom. Sala F 09/11/2010 Nuncciarone Gabriela c / Holubek Alberto s/ Ordinario” La Ley , 2009 -F.200
[7] Cam Apelaciones Civil y Comercial de La Matanza, Sala II, 08/08/2006 Capecce Rodolfo Saveiro
c/ Sait Santiago Elías s/ Cobro sumario de dinero, 14/111734
[8] Fontanarrosa Rodolfo “Derecho Comercial” P.542
[9] Junyent Bas, Francisco “El contrato de Corretaje en el Código Civil y Comercial” Sup. Especial
Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, Contratos en particular 2015 (abril) 21/04/2015. 163
[10] Siburu Juan B “Comentario del Código de Comercio argentino” TIII, 2° Edicion Ed. Librería
Juridica de Valerio Abeledo, Buenos Aires 1923 p. 77
[11] CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL, SALA E Lerner, Adrián Sergio c. Allan, Rita Paula • 08/06/2010
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